江南片区，惠州眼中的老城区，在下角一带走一边，生活气氛非常好，这里是吃货的地方，好多海鲜酒楼、客家菜，可以说“平靓正”。近几年来，江南片区确实建了不少楼盘，但在市场上声音并不响，只局限于下角居民就近选择，好少有新惠州人会去那边买房。
最近，江南大道博罗东段通车，惠新大道和第三东江大桥等在紧锣密鼓建设，这些交通建设与江南片区发展息息相关，老城区能否焕发新生。
房姐实探江南大道，浅析这区域置业的可能性！
江南大道
江南片区大致范围
江南大道：连接莞惠两地的重要快速道！
江南大道，一条连接惠州和东莞。横跨惠城区、博罗县、仲恺高新区，最终到桥头镇的环城快速通道！在莞惠轻轨开通之后，这条大道的建设，对深莞惠一体化发展以及惠州加快进入珠三角第二梯队具有重要的意义。
江南大道走势图
据资料显示，起点位于第三东江大桥，沿东江左岸经下角梅湖地区、博罗县江南新区、仲恺高新区潼湖镇，终点接东莞桥头镇省道S120，路线全长约37.19km，根据沿线经过地段的行政区划分共分为惠城段、博罗段和仲恺段。
其中，江南大道博罗段又分为东西两段建设，其中东段直通惠州市区下角，西段则通往仲恺高新区。东段已经在12月通车，博罗到下角只需20分钟！
江南大道
江南大道建成后，将成为连接惠城区和仲恺高新区的快捷通道，尤其有助于促进博罗县城与惠城区、仲恺高新区高效对接及同城化。
实探江南大道，告诉你真实的老城区！
因为这条具有重要意义的大道，赣深高铁的剑潭东江特大桥也贯穿南北！房姐从江北出发，经过合生大桥-下角中路-梅湖路-进入江南大道-佳兆业东江新城，完成此次走访路线。
经过下角中路时，会发现老城生活的气息非常浓厚，合生大桥下下角市场的生活便利，这一带吃喝玩乐是没有问题！
再到梅湖路就会觉得好坑爹，坑坑洼洼的烂泥路，还有大卡车不断的经过，尘土满天飞，就不知梅湖路啥时候能够修好。
梅湖路的现状
路上也看到了殡仪馆，大家看下路标就进入紫金村，真正开进江南大道。从博罗修到紫金村就变成断头路，惠州段进度缓慢。
一般网站都不敢说到的地方
一路上能见到海伦堡十里东江的路标指引，进入江南大道后感受这双线8车道的大路，有些路段简直可以飙车！
进入江南大道前的路口
路上车辆来往不多，有些路段还是封闭状态，只是到了博罗段就道路才算直得美丽，但有限速60Km/h，要注意别飙车哦！
江南大道在这里就成为断头路
江南片区，会是下一个惠城置业热区吗？
刚才房姐提到，江南片区在下角，西站有好些楼盘，就为什么市场声音不大？其实存在着老城区发展的诟病，交通不便利、新建小区商业配套不齐全。
所以说江南大道、惠新大道以及第三东江大桥这些交通网络的建好，这区域才会焕发一新，将是蜕变的机会！
老区域，在售项目少！
当你站在合生桥下观察，自从江湾一品售罄后，好长一段时间无新房在售。独栋唯景轩，再后来去年丽日湖逸家园、海伦堡西子湾才出现新楼盘。
现在丽日湖逸家园一期也售罄了，据惠民之家资料显示一期1/2/3/5/6/7/8/9/10栋共计576套住宅如数推出，据透露项目当天去化达95%，销售均价为9999元/㎡。
海伦西子湾3/4栋去年11月16日已推出，户型建面88/95/107/109/132平3-4房，均价9900元/平米；另有1/2栋少量房源在售，均价10000元/㎡，户型建面89/96/108平3-4房。也就是说也是没货状态。
再走到火车西站，附近明发高榜新城又因为股东问题复工遥遥无期。现在区域新盘只有深业西湖三里，据房天下资料显示，1栋已获预售证，直接认购，建面约97-116㎡的2+1、3+1房，价格9300-10300元/㎡，预计2020年交房。
总结来讲，江南片区目前在售项目维持在10000元/㎡上下的水平！
江南片区北部：只有两个项目
回到江南片区北部，那么在江南大道上只有海伦堡十里东江和碧桂园十里江南两大项目。
海伦堡十里东江目已经在售状态，项目由12栋小高层、5栋叠墅“阵列式”排布而成。首批产品2/7栋已开售，2栋建面约109/124㎡三至四房，7栋建面约113/128㎡三至四房，共98套，备案均价8700元/㎡。
在实地踩盘中发现营销中心还没对外开放，看房客户只能到海伦堡西子湾的营销中心洽谈，据现场工作人员介绍，营销中心正在加快收尾，也是最近几天的事了。
2016年5月，海伦堡以2.55亿元总价成交惠州下角江南一宗7万平方米的临江地块，溢价3100万！当时打破了多年来下角江南片区土拍频繁流拍的“魔咒”，也是拿下2016年开年以来惠州土地成交最高价。
海伦堡十里东江
目前就它孤零零的享受望江风景，无其他配套，据说可以打折，最低去到7字头！
房姐在看海伦堡区域规划图里发现，未来江南大道还有两条横跨东江两岸的大桥，也就是说，与江北的交通更加便利。
江南片区大致规划
至于碧桂园十里江南呢？还在动工状态，目前没看到出地面的楼栋。房姐是看到工人仍然在工作，挖土机仍然在作业。
2017年2月，江南北区三连体的江景地块被碧桂园旗下子公司惠州市华盛泽投资有限公司以总价13.385亿元一举拿下，楼面价达到4522.5元/㎡，溢价率为330%。整体面积达18.9万平米，规划建筑面积近30万平方米，这巨无霸项目就是现在命名为十里江南花园。
碧桂园十里江南的现状
据资料显示，中小套型的住宅建筑面积之和占总住宅建筑面积的比例须≥70%，可以预测，项目落成后，或将主打刚需产品为主。
另外，碧桂园需按竞拍《告知书》的规划要求和惠城区教育部门提出的建设标准承担一所幼儿园的建设，建成后无偿交给惠城区教育部门管理。
碧桂园十里江南的现状
房姐发现碧桂园十里江南旁边是赣深高铁经过的地方。在长深高速下就是赣深高铁的剑潭东江特大桥在施工，工人表示这两年都会在这里工作。
赣深高铁建设中
来到博罗县，江南大道上只有佳兆业东江新城在售，而东江对面那可是高楼林立，可以看到保利山水城的别墅群、中洲半岛城邦，水岸丽都，再过些恒福山语海、金碧湾、东江豪门等等排排在江边上。
赣深高铁建设中
水岸丽都目前做低首付活动，首付5万就可以购房。在售5栋，户型建面89-119㎡N+1户型，朝南，均价8300元/平米，目前交2万可享96折。
中洲半岛城邦四期5栋在售，户型建面为106-139平米，价格8348-9378元/平米。
恒福山语海目前卖9栋，户型建面为106㎡-121㎡-128㎡，价格8字头还带装修。
总结踩盘心得
通过探访江南大道，房姐发现江南片区有大片大片的处女地待开发，价值洼地！海伦堡、碧桂园大品牌只不过先抢头炮，未来3-5年会是惠城下一个置业的热点。
就目前确实存在着配套不完善，交通不便利的发展毛病，所以要等待交通完善，才能提高整体区域居住的价值点。
通过走了一遍江南大道，对比博罗房价最高也才9字头，生活氛围还更好。
最大弊端就是一个属于惠城，一个属于县城！
最终选择看个人喜欢了！
ps：都要放假了，没有人比房姐更勤快，
别忘记点“好看”哦！
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