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银行怎样判断未来三十年抵押贷款申请人的还款能力？银行有三道防火墙

贷款买房已经成为一种普遍的选择，贷款期限最长可以达到30年。2022年6月底我国个人住房贷款余额38.86万亿元。从发展趋势和阶段看，从2004年末到2014年末个人住房贷款余额由1.6万亿元提高到11.5万亿元，10年期间个人住房贷款余额增加了近10万亿；从2014年末到2017年末个人住房贷款余额增长到21.9万亿元，三年期间个人住房贷款余额增加了10.4万亿。
个人住房贷款余额的快速增长，在为买房者提供了买房资金需求的同时，很多人疑惑：银行是怎样判断房贷申请者未来三十年的偿债能力的？毕竟根据央行数据显示，2021年末全国个人住房贷款总额
加利息总额达到66.8万亿，平均每户家庭房贷本息规模大于60万元。对于居民人均可支配收入仅3.5万元的现实来说，偿还贷款的压力是巨大的。
从根本上来讲，银行根本无法判断买房者是否在未来三十年的房贷还款能力，但是银行为自己的房贷提供了三道防火墙，从而确保了银行的房贷成为银行风险程度最低的优质资产。
银行为房贷提供了哪三道防火墙呢？特别是第三道防火墙对银行最重要：
第一道防火墙：银行要考察房贷申请者以前的征信、银行流水确保以前的信用良好和收入稳定
大家都知道，向银行申请贷款时银行要查询贷款申请人的个人信用记录，如果有共同贷款申请人还要提供共同贷款人或者家庭成员的个人信用记录，对于个人信用记录良好的人一般在未来欠贷不还的可能性也就比较小。
同时，银行对贷款申请人要求提供过去6个月至一年内的银行流水，银行最喜欢的是每月流水连续、收入稳定、收入比较高的银行流水记录，对于那些流水不稳定、开支不稳定、在非银行金额机构有借贷记录的人会谨慎对待。考察贷款申请人工作的稳定性和收入的稳定性为未来贷款申请人偿还房贷提供了收入的稳定性保障。
第二道防火墙：银行要求房贷申请者目前的家庭收入水平能够覆盖月度还贷金额的两倍，从而在一定程度上减少未来收入变动对偿还贷款的影响
虽然房贷申请人的个人信用记录和收入流水为房贷申请人未来三十年偿还房贷提供了第一道防火墙，那么，第二道防火墙则是要求贷款申请人的夫妻家庭收入是还贷金额的2倍。
很多人可能对这一条规定非常不理解，实际上，如果从银行的还贷安全和防火墙的角度就非常好理解。在贷款以后未来的30年中，贷款申请人夫妻双方无论发生什么意外，只要有一个工作正常、收入正常，就能确保贷款的偿还能力。
当然，你可以说，家庭收入还有必需的日常开支，然后才有能力偿还贷款，而正常情况下，只要你有还款意愿，即使你的工作出现意外和辞职、解聘的情况发生，你仍然可以再找一份工作，只不过你后来的工作收入可能会低于以前的收入而已，但对偿还贷款影响并不大。
第三道防火墙最重要，这也是银行对房贷申请者未来三十年偿还贷款的根本保证
你可能会说，有的人被辞退或者解聘以后，不愿意再继续找工作，那么银行的贷款不就没有能力偿还了吗？
实际上，银行还有贷款偿还的第三道防火墙：即房贷的全称叫住房按揭贷款，住房按揭贷款的本意是购房者的个人住房贷款是以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的贷款。
在房贷所购买的住房没有交付和办理完产权之前，买房贷款是开发商担保的贷款，如果贷款申请人没有及时偿还贷款，银行有权利要求开发商偿还贷款，而开发商有权利收回贷款；如果是在办理完产权以后贷款申请人不再偿还贷款，即在法律上认定贷款人违约，贷款银行将有权起诉买房贷款人偿还贷款，如果没有钱可以执行贷款偿还，银行可以要求收走所购买的房屋，并通过对房屋进行拍卖先偿还银行的贷款，多余的钱退还给贷款人；如果拍卖以后仍然有未偿还完的贷款，银行有权利继续追偿。但一般而言，除非所购买的住房价格发生大幅度的下降，否则拍卖的住房都应该能够偿还银行的贷款，这也是为什么银行一直将住房按揭贷款视为优质资产的原因。
银行能判断房贷申请者未来三十年的偿贷能力吗？根本不可能。但银行为什么会敢贷款给买房者30年的贷款呢？因为银行为住房贷款建立了三道防火墙。这才是银行房贷的本质。（麒鉴）

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